速看！聊城个人住房贷款“商转公”热点问题解答来了

2024年8月23日《聊城晚报》1版

　　《聊城市个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》发布

　　“商转公”贷款政策解读及问题解答

　　《聊城市个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）于8月19日正式发布后，受到社会广泛关注，同时也有不少市民对《办法》提出疑问。对此，聊城市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）相关工作人员对《办法》的相关内容进行了详细解读。

　　什么是“商转公”贷款？

　　“商转公”贷款是一种特殊的住房公积金贷款，是指已办理住房商业贷款，贷款未结清，并已取得所购住房不动产权证（或房屋所有权证），且符合住房公积金贷款条件的缴存人，向公积金中心申请将住房商业贷款转为住房公积金贷款。

　　为什么要实施“商转公”贷款？

　　实施“商转公”贷款主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，让更多缴存职工有机会享受住房公积金制度红利，减少房贷利息支出，减轻缴存家庭还贷压力。

　　目前，住房公积金贷款相较于住房商业贷款，在利率方面有一定的优势，如购买首套住房，贷款期限在5年内（含5年）的，年利率为2.35%；贷款期限在5年以上的，年利率为2.85%。

　　“商转公”贷款的适用群体有哪些？

　　借款申请人为在我市正常缴存（不含异地）住房公积金的在职职工，暂不支持自由职业者及灵活就业缴存等人员办理“商转公”贷款。

　　组合贷款中的住房商业贷款部分可以转为住房公积金贷款吗？

　　不可以。“商转公”贷款中的原住房商业贷款仅限于纯商业贷款，不包括已经办理的住房公积金组合贷款中的商业银行贷款部分。因缴存职工家庭办理组合贷款时已经使用了住房公积金，不能再次使用。将组合贷款中的住房公积金贷款部分结清后，也不可以把原住房商业贷款部分转为住房公积金贷款。

　　哪些银行可以办理“商转公”贷款？

　　办理“商转公”贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家银行（选择办理“结清转贷”模式的除外），且与公积金中心签订《“商转公”贷款业务委托协议》。目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄银行六家银行可以办理“商转公”贷款业务。

　　非公积金中心合作银行的住房商业贷款能不能办理“商转公”贷款？

　　根据《住房公积金管理条例》，公积金中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。

　　非公积金中心合作银行的住房商业贷款，可以在结清后（一个月内）申请“商转公”贷款。

　　申请“商转公”贷款为什么需要征得原商业银行同意？

　　原住房商业贷款合同受到法律保护，单方不可随意变更，需双方友好协商，取得银行同意。

　　我市“商转公”贷款有几种办理模式？各有什么特点？

　　充分考虑不同家庭的实际情况，我市“商转公”贷款包括住房商业贷款转为纯住房公积金贷款（以下简称“商转纯”贷款）和住房商业贷款转为“住房公积金贷款+原住房商业贷款”特定组合贷款（以下简称“商转组”贷款）两种方式。

　　办理“商转纯”贷款可以采用“带押转贷（第二顺位抵押）”和自筹资金先结清后放款的“结清转贷”两种模式；办理“商转组”贷款采用“带押转贷（抵押权变更登记）”模式。缴存职工可以根据实际情况自行选择。

　　（一）办理“结清转贷”模式的缴存职工需自筹资金先行结清原住房商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短，且原住房商业贷款银行不限于公积金中心委托银行，但仅支持“商转纯”贷款。

　　（二）选择“带押转贷”模式的缴存职工应注意，办理“商转公”贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家银行，且与公积金中心签订《“商转公”贷款业务委托协议》。缴存职工无需结清原住房商业贷款，可以最大限度减少购房压力、降低还贷成本，该方式支持“商转纯”贷款和“商转组”贷款。

　　申请“商转公”贷款的条件有哪些？

　　借款申请人除符合《聊城市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定条件外，还应同时满足以下条件：

　　（一）借款申请人为在我市正常缴存住房公积金的在职职工，暂不支持自由职业者及灵活就业缴存等人员办理“商转公”贷款；

　　（二）申请“商转公”贷款时，原住房商业贷款尚未结清，且已取得所购住房不动产权证（或房屋所有权证）；

　　（三）原住房商业贷款银行同意申请人办理“商转公”贷款业务，并出具《商转公银行同意书》；

　　（四）“商转公”贷款申请人应为原住房商业贷款借款人或其配偶，原住房商业贷款所购房屋须为聊城市行政区域内的自住住房；

　　（五）不存在公积金中心认定的不符合“商转公”贷款条件或其他贷款风险的情形。

　　夫妻一方无住房公积金，婚前购房办理的住房商业贷款，婚后可以使用配偶的住房公积金办理“商转公”贷款吗？

　　不可以。因为婚前购买的房屋和住房商业贷款均属于一方单独所有，配偶不属于共同借款人。

　　“商转公”贷款的额度是怎样规定的？

　　“商转公”贷款额度执行《聊城市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定，即单、双缴存职工家庭最高贷款额度分别为60万元、80万元，且应当同时符合以下规定：

　　（一）不得超过公积金中心规定的最高贷款限额；

　　（二）不得超过原住房商业贷款剩余本金扣除1个月正常还款金额后的余额，且保留到仟元位；

　　（三）同一住房的“商转公”贷款金额加上该套住房累计提取（含购房提取、偿还商贷提取等）的住房公积金之和，不得超过该套住房总价款；

　　例如：张三的购房合同总额为100万元，首付款30万元，办理住房商业贷款70万元。之前夫妻双方办理购房提取40万元住房公积金，偿还商贷提取10万元住房公积金，申请“商转公”时商业贷款余额60万元，“商转公”贷款金额则不得超过50万元。

　　（四）“商转公”贷款额度不得超过抵押物价值的70%，抵押物价值原则上按照申请原住房商业贷款时的价值认定。

　　“商转公”贷款的贷款期限是怎样规定的？

　　（一）不得超过公积金中心贷款政策规定期限；

　　（二）“商转组”贷款中，住房公积金贷款不得超过原住房商业贷款到期日。

　　　申请“商转公”贷款需要准备哪些材料？

　　申请“商转公”贷款需提供材料：

　　（一）借款申请人及配偶有效身份证件及婚姻状况资料；

　　（二）借款申请人在委托银行开立的Ⅰ类账户借记卡；

　　（三）原住房商业贷款所购住房不动产权证书（或房屋所有权证）、全款税务发票；原住房商业贷款所购住房为二手房的，办理“商转公”需提供不动产权证书（或房屋所有权证）、过户时税务部门出具的价税合计发票；

　　（四）购房地不动产登记部门、房管部门的借款申请人、配偶房屋信息查询记录；

　　（五）借款申请人与原住房商业贷款银行签订的《个人住房借款合同》；

　　（六）采取“带押转贷”方式的，需提供原住房商业贷款银行出具的《商转公银行同意书》；采取“结清转贷”方式的，需提供原商业银行出具的一个月以内的《还款凭证》《个人住房贷款结清证明》；

　　（七）办理住房公积金贷款要求提供的其他材料。

　　公积金中心在什么情况下停止办理“商转公”贷款业务？

　　“商转公”贷款的执行，根据住房公积金个贷率情况，按照两级预警机制实行动态调控，具体如下：

　　（一）个贷率处于小于85%（含）区间时，正常受理“商转公”贷款业务；

　　（二）个贷率连续3个月大于85%时，全面停止“商转公”贷款业务；

　　（三）“商转公”贷款业务全面停止后，个贷率下降至85%（含）以下并连续保持6个月，可启动“商转公”贷款业务。

　　记者 张承斌 通讯员 王帆 整理